Niechciani lokatorzy. Co robić kiedy najemca przestaje płacić za lokal?
Co robić kiedy najemca przestaje płacić za lokal?
Co robić kiedy lokator nie chce opuścić naszego mieszkania?
Co robić kiedy wylicytowane przez nas mieszkanie zajmują niechciani lokatorzy?
Kiedy to właściciel nie może korzystać swobodnie ze swojego prawa własności…
Nabycie własności lokalu lub innej nieruchomości może nastąpić w różny sposób. Przez zakup, dziedziczenie, darowiznę, czy choćby w drodze licytacji komorniczej.
Każdy właściciel ma prawo dysponować swoją własnością w sposób dowolny i może zdecydować czy chce z niej korzystać osobiście, czy też wynająć lub zaadoptować pod jakąś działalność. Prawo swobody w decydowaniu przez właściciela o losach swojej nieruchomości nie powinno być zakłócane. Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy własność ta jest niejako ograniczana przez osoby trzecie, a konkretnie przez niechcianych lokatorów.
Niechcianych lokatorów możemy się ’’nabawić’’ np. w sytuacji, gdy pomimo wypowiedzenia im umowy najmu nadal zajmują nasz lokal, albo np. w sytuacji zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, którą pomimo zlicytowania zajmują dotychczasowi właściciele posiadający prawo np. do tzw. tymczasowego pomieszczenia.
Co w przypadku, kiedy lokatorzy nie chcą opuścić naszej własności?
Ustawa o ochronie praw lokatorów jest aktem prawnym, który w swojej istocie miał za zadanie regulować prawa i obowiązki zarówno wynajmujących (właścicieli), jak i najemców (lokatorów). W praktyce jednak wydaje się, że najemcy (lokatorzy) dzięki ww. ustawie nabyli kuriozalne wręcz przywileje. Doprowadziło to do sytuacji, że właściciele obawiają się wynajmować swoje lokale bo w przypadku nieuczciwego lokatora, odzyskanie posiadania mieszkania może być długotrwałe i skomplikowane.
Dlaczego?
Dlatego, że jeżeli lokator nie wyprowadza się w sposób dobrowolny z naszego mieszkania konieczne staje wytoczenie przed Sądem powództwa o jego eksmisję. Wyrok eksmisyjny może zawierać prawo do lokalu socjalnego, co sprawi, że dopóty lokal taki nie zostanie przyznany uprawnionemu, lokator będzie mógł wciąż pozostawać w mieszkaniu. Zapotrzebowanie na lokale socjalne wciąż wzrasta, a okres oczekiwania na uzyskanie lokalu socjalnego z wyroku eksmisyjnego wydłuża się. Konsekwencje takiego stanu najbardziej dotkliwie dotykają właścicieli, którzy nie mogą przez wiele lat odzyskać swojej własności i czerpać z niej potencjalnych korzyści.
Na kim spoczywa obowiązek przyznania lokalu socjalnego?
Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu do lokalu socjalnego to gmina jest obowiązana zapewnić osobom eksmitowanym najem socjalny. Przepisy nie precyzują ile czasu ma na wykonanie tego obowiązku, co w praktyce powoduje, że trwa to latami. Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie eksmitowanej, możliwości właściciela lokalu są niewielkie.
Co może zrobić właściciel, gdy gmina ociąga się z dostarczeniem lokalu?
Odszkodowanie za niemożność korzystania z lokalu.
Niewielu wie, że ustawa o ochronie praw lokatorów daje właścicielom możliwość dochodzenia odszkodowania za niedostarczanie przez gminę lokalu eksmitowanym. Zgodnie z art. 18 ust. 5 jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
Otóż, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 18 stycznia 2019 r. redakcja art. 18 ust. 5 nakazuje traktować naruszenie obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego na podstawie orzeczenia sądowego, tak jak każde niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej.
Co więcej – odesłanie do art. 417 k.c. wskazuje, iż odpowiedzialność gminy jest niezależna od winy. Dla przyjęcia odpowiedzialności na tej podstawie prawnej wystarczające jest wykazanie, że określony obowiązek nie został po prostu wykonany. Bezprawności działania w takiej sytuacji nie uchyla również podjęcie przez organy gminy uchwały w przedmiocie sposobu przyznawania lokali socjalnych.
Do naszej Kancelarii (Częstochowa) często zgłaszają się właściciele, którzy nie potrafią swobodnie korzystać ze swojej własnej nieruchomości. Wskazują, że niechciani lokatorzy zajmują ich lokal/dom, nie uiszczają żadnych kwot tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie, a oni sami pozbawieni są możliwości odpłatnego wynajęcia i uzyskiwania z tego tytułu przychodów. Co więcej, właściciele pomimo niemożności korzystania ze swojej własności, zmuszeni są co miesiąc uiszczać należności z tytułu czynszu.
Sytuacje kiedy sprawa utknęła na etapie oczekiwania na przydzielenie przez gminę lokalu socjalnego są nierzadkie. Podejmowane przez samych właścicieli próby przyśpieszenia całej procedury zazwyczaj kończą się fiaskiem, a gmina uzasadnia swoją bezczynność brakiem dostępnych lokali. Powoduje to patową sytuację dla właścicieli. Kancelaria Radcy Prawnego Katarzyny Brodziak – Grzyb w Częstochowie rekomenduje w takiej sytuacji wezwanie gminy do niezwłocznego złożenia lokatorom oferty zawarcia umowy lokalu socjalnego, a następnie w przypadku jego bezskuteczności, wezwania do wypłaty stosownego odszkodowania. Jeżeli gmina odmawia dobrowolnej wypłaty sprawę kierujemy do Sądu.
Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie zaś z przepisem art. 417 § 1 k.c., za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Zapraszamy do współpracy z kancelaria Częstochowa w przypadku, gdy jesteś właścicielem i nie potrafisz odzyskać swojej nieruchomości.
